"Злоупотребление застройщика"

В мае 2010 года Арбитражным судом Кемеровской области рассмотрено дело по заявлению Общества о признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по делу об административном правонарушении, которое выразилось во включении в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.

Суть правонарушения состояла в том, что в договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома Обществом было включено условие, согласно которому в случае, если фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в соответствующем пункте договора, в большую сторону, то она полностью принадлежит участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую - то застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит.

Суд первой инстанции, поддержанный апелляционной и кассационной инстанциями, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что договор содержит условия, ущемляющие права потребителя.

Судами установлено, что участники долевого строительства, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являются потребителями оказываемых обществом услуг. Им предоставляются конкретные квартиры с указанием конкретной площади. Исходя из этой площади, определена цена квартиры, указанная в договоре, при этом оговорено, что указанная в договоре площадь квартиры, определена предварительно в соответствии с проектной документацией на дом и может быть уточнена после проведения технической инвентаризации квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что данное условие договора ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. Формулировка договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя.