К вопросу об удержании арендодателем гарантийного вклада

Пресс-релиз «К вопросу об удержании арендодателем гарантийного вклада»

Удержание арендодателем гарантийного вклада при досрочном немотивированном расторжении договора аренды, в том числе  по соглашению сторон, не противоречит статьям 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Так, в рамках дела № А27-10032/2015 Арбитражный суд Кемеровской области, разрешая спор по существу, посчитал правомерным невозврат ответчиком предусмотренного договором аренды гарантийного вклада.

Апелляционный суд, отменяя решение и частично удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия оснований у ответчика для удержания спорной суммы после расторжения договора аренды, поскольку арендатор не мог использовать нежилое помещение с целью, с которой оно было получено по договору аренды (для осуществления торговой деятельности), был вынужден освободить помещение, а обязанность по оплате арендных платежей арендатором исполнена.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа постановление  апелляционного  суда  отменено,  решение  суда  первой инстанции  оставлено  в силе. При  этом Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, в частности, следующее.

В силу статьи 329 ГК РФ (в редакции Федерального законе от 08.03.2015г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в законную силу 01.06.2015г.) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1). Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4)

Согласно статье 2 Федерального закона от 08.03.2015г. № 42-ФЗ положения ГК РФ в новой редакции применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу указанного Федерального закона, По правоотношениям, возникшим до 01.06.2015г., положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления его в силу.

Прежняя редакция статьи 329 ГК РФ не предусматривала прекращение обеспечивающего обязательства в связи с прекращением основного обязательства.

Поскольку договор аренды заключен и прекращен до вступления в законную силу Федерального закона № 42-ФЗ, то нормы пункта 4 статьи 329 ГК РФ применены апелляционным судом неправомерно.

В таком случае стороны договора аренды могут руководствоваться общими нормами гражданского законодательства и судебной практикой. Более того, названный пункт содержит отсылку к договору, то есть не является императивной нормой, вследствие чего приоритет имеют условия договора.

В рассматриваемом случае гарантийный вклад вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору.

Следовательно, удержание арендодателем гарантийного вклада при досрочном немотивированном расторжении договора аренды, в том числе по соглашению сторон, не противоречит статьям 329, 421 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2015г. № 305-ЭС15-6784).

В договоре аренды истец и ответчик предусмотрели оставление гарантийного вклада у арендодателя при досрочном расторжении договора независимо от причин расторжения, а также от того, кто инициировал досрочное расторжение договора, включая расторжение договора по соглашению сторон.

Как верно отмечено судом первой инстанции, сам факт досрочного расторжения договора аренды предполагает оставление гарантийного вклада у арендодателя.

Источник: Арбитражный суд Кемеровской области.

Опубликовано: 29.07.2016 07:59 Обновлено: 02.05.2023 20:52