Вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома
Пресс - релиз
«Вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома»
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила должно быть специально установлено законом или договором.
В соответствии со статьями 39, 153, 154 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Между тем заключенный между истцом (управляющей организацией) и ответчиком (арендатором нежилого помещения) договор на предоставление услуг на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу статей 420, 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг.
В данном случае реализация арендатором условия договора аренды о самостоятельном заключении им договора с управляющей компанией свидетельствует о добровольном принятии арендатором обязанности исполнять в пользу третьего лица (управляющей организации) обязательства собственника по несению соответствующих расходов.
Однако при разрешении каждого конкретного правоотношения, суд принимает во внимание объем принятых арендатором на себя обязательств, который не может превышать размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, определяемого по правилам пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В случае, если размер платы, установленный договором между арендатором и управляющей организацией меньше размера, установленного по правилам указанной нормы, то разница подлежит возмещению за счет собственника нежилого помещения.
Следует также обратить внимание на то, что не имеет правового значения, установление меньшего размера платы по договору, заключенному между конкретным собственником и управляющей организацией, поскольку все собственники несут равное бремя содержания, пропорционально своей доле (например, дело А27-4746/2016).
Таким образом, при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организации), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
Настоящий подход отражен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, и поддерживается судебной практикой (дело №А27-17971/2015, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.12.2016г. №Ф04-5971/2016 по делу А45-27268/2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016г. №303-ЭС 16-15537).
Источник: Арбитражный суд Кемеровской области.
Опубликовано: 05.04.2017 11:57 Обновлено: 02.05.2023 20:52